固定資産税（土地に対する課税）

 

◆　評価のしくみ

　固定資産評価基準に基づき、地目別に定められた評価方法により評価します。

●　地目
　地目は、宅地、田および畑（合わせて農地といいます。）、鉱泉地、池沼、山林、牧場、原野、雑種地をいいます。固定資産税の評価上の地目は、土地登記簿上の地目に関わりなく、その年の１月１日（賦課期日）の現況によります。

●　地積
　地積は、原則として土地登記簿に登記されている地積によります。

●　価格（評価額）
　価格は、固定資産評価基準に基づき、売買実例価額をもとに算定した正常売買価格を基礎として求めます。

●　地目別の評価方法
▼宅地の評価方法
　●道路・家屋の疎密度、公共施設等からの距離その他宅地の利用上の便を考慮して地区、地域を区分
　　　　　↓
　●標準地（奥行、間口、形状等が標準的なもの）の選定
　　　　　↓
　●主要な街路の路線価の付設（←地価公示価格、県地価調査価格および鑑定評価価格の活用）
　　　　　↓
　●その他の街路の路線価の比準、付設
　（街路の状況等を主要な街路の状況等と比較衡量して付設します。）
　　　　　↓
　●地区・地域内の各筆の評価
　（一画地の宅地ごとに評価額を算出します。一画地は、原則として、一筆の宅地ですが、利用状況によって、
二筆以上の宅地を合わせたり、一筆の一部分をもって一画地とします。）
 

※平成６年度の評価替えから、宅地の評価は、地価公示価格の７割を目途に均衡化・適正化を図っています。

▼農地・山林の評価方法
　原則として、宅地の場合と同様に標準地を選定し、その標準地の価格に比準して評価します。

▼牧場・原野・雑種地等の評価方法
　宅地、農地、山林の場合と同様に、売買実例価額や付近の土地の評価額に基づく等の方法により評価します。

●　路線価等の公開
　納税者の方々に土地の評価に対する理解と認識を深めていただくために、評価額の基礎となる路線価が公開されています。
　また、平成１４年度から標準宅地の所在についても公開されています。

▼路線価とは
　路線価とは、市街地などにおいて道路に付けられた価格のことであり、具体的には、道路に接する標準的な宅地の１平方メートル当たりの価格をいいます。宅地の評価額は、この路線価を基にしてそれぞれの宅地の状況（奥行、間口、形状など）に応じて求められます。

▼標準宅地とは
　標準宅地とは、市町村内の地域ごとに、その主要な道路に接した標準的な宅地をいいます。
　この主要な道路の路線価は、この標準宅地についての地価公示価格や鑑定評価価格を基にして求められ、その他の道路については、この主要な道路の路線価を基にして道路の幅員や公共施設からの距離等に応じて求められます。
 

◆　住宅用地に対する課税標準の特例

　住宅用地については、その税負担を特に軽減する必要から、その面積の広さによって、小規模住宅用地とその他の住宅用地に分けて、下記のとおり特例措置が適用されます。

●　小規模住宅用地
　２００平方メートル以下の住宅用地（２００平方メートルを超える場合は住宅１戸あたり２００平方メートルまでの部分）を小規模住宅用地といいます。

課税標準額＝価格×１／６

●　その他の住宅用地
　小規模住宅用地以外の住宅用地をその他の住宅用地といいます。例えば、３００平方メートルの住宅用地（一戸建住宅の敷地）であれば、２００平方メートル分が小規模住宅用地で、残りの１００平方メートル分がその他の住宅用地となります。

課税標準額＝価格×１／３

●　住宅用地の範囲
 　　住宅用地には、次の２つがあります。
　　●専用住宅（専ら人の居住の用に供する家屋）の敷地の用に供されている土地…その土地の全部（家屋の床面積の１０倍まで）
　　●併用住宅（一部を人の居住の用に供する家屋）の敷地の用に供されている土地…その土地の面積（家屋の床面積の１０倍まで）に一定の率（下表参照）を乗じて得た面積に相当する土地
●　住宅の敷地の用に供されている土地とは、その住宅を維持し、またはその効用を果たすために使用されている一画地をいいます。
　　したがって、賦課期日（１月１日）において、新たに住宅の建設が予定されている土地や住宅が建設されつつある土地は、住宅の敷地とはされません。
　　ただし、既存の当該家屋に代えてこれらの家屋が建築中であり、一定の要件を満たすと認められる土地については所有者の申請に基づき住宅用地として取り扱うこととなります。
　また、住宅が災害により滅失した場合で、他の建物・構築物の用に供されていない土地は、２年間に限り、住宅用地として取り扱われます。（平成１２年１月２日以降に発生した災害によるもので、平成１３年度分以降の固定資産税について適用されます。）
●　特例措置の対象となる「住宅用地」の面積は、家屋の敷地面積に下表の住宅用地の率を乗じて求めます。

	家　屋	居住部分の割合	住宅用地の率
ア	専用住宅	全部	１．０
イ	ウ以外の併用住宅	４分の１以上２分の１未満	０．５
		２分の１以上	１．０
ウ	地上５階以上の耐火建築物 である併用住宅	４分の１以上２分の１未満	０．５
		２分の１以上４分の３未満	０．７５
		４分の３以上	１．０

 

◆　宅地の税負担の調整措置

　平成８年度までの宅地の税負担は、大部分の土地が評価額の上昇割合に応じてなだらかに上昇する負担調整措置等が行われてきましたが、昨今の地価下落等の影響を受け、地域や土地によって負担水準（評価額に対する前年度課税標準額の割合）に相当ばらつきがあるという問題が生じました。
　課税の公平の観点からこの状況を是正するため、平成９年度の評価替えから宅地の税負担について、負担水準の均衡化を目指した見直しが行われ、負担水準の高い土地は税負担を引き下げまたは据え置き、負担水準の低い土地は税負担をなだらかに上昇させることによって、負担水準のばらつきを狭めていく措置が講じられています。

●負担水準…個々の宅地の課税標準額が評価額に対してどの程度まで達しているかを示すもの 　　負担水準＝前年度課税標準額÷当該年度評価額（※）（％） 　※小規模住宅用地、その他の住宅用地については、当該年度評価額に住宅用地特例率（小規模住宅用地…１／６、 その他の住宅用地…１／３）を乗じます。

 

●商業地等の宅地の場合

●　固定資産税額は、次のとおり求められます。
　●商業地等の宅地（※）

課税標準額（価格×７０％）×税率＝税額

 

　（※）「商業地等の宅地」とは、住宅用地以外の宅地や農地以外の土地のうち評価がその土地と状況が類似している宅地の評価額に比準して決定される土地（「宅地比準土地」といいます。）のことをいいます。

　●住宅用地

課税標準額（価格×１／６（※））×税率＝税額

　（※）２００平方メートルを超える住宅用地は１／３となります。

●　ただし、前年度の課税標準額が低い土地については、今年度の課税標準額は次のとおりとなります。
　●商業地等の宅地
　今年度の価格【Ａ】と比べて
　（ア）前年度課税標準額が【Ａ】の６０％以上７０％以下の場合

前年度課税標準額を据え置きます。

 

　（イ）前年度課税標準額が【Ａ】の６０％未満の場合

前年度課税標準額＋【Ａ】×５％

　ただし、上記（イ）により計算した額が、【Ａ】の６０％を上回る場合は６０％、２０％を下回る場合は２０％が今年度の課税標準額となります。

　●住宅用地
　今年度の価格に１／６を掛けた額（＝本来の課税標準額【Ｂ】）が以下の額を超える場合には、以下の額が今年度の課税標準額となります。
　

前年度課税標準額＋【Ｂ】×５％

　ただし、上記により計算した額が、【Ｂ】の２０％を下回る場合は２０％が今年度の課税標準額となります。
 

◆　農地に対する課税

　農地は次のように区分され、それぞれ評価および課税（税負担の調整措置など）について、異なる仕組みが採られています。

区　分			評価	課税
農地	一般農地		農地評価	農地課税
	市街化区域 農地	一般の市街化 区域農地	宅地並み評価	農地に準じた課税
		三大都市圏の特定市の 市街化区域農地 （特定市街化区域農地）	宅地並み課税	宅地並み課税

●　一般農地
　一般農地は、市街化区域農地や転用許可を受けた農地などを除いたものです。
　一般農地についても、負担水準の区分に応じてなだらかな税負担の調整措置が講じられています。

負担水準	負担調整率
９０％以上 ８０％以上９０％未満 ７０％以上８０％未満 ７０％未満	１．０２５ １．０５ １．０７５ １．１０

●　市街化区域農地
　市街化区域農地は、市街化区域内の農地で、生産緑地地区の指定を受けたものなどを除いたものです。
　したがって、市街化区域内にある農地であっても、生産緑地地区の指定を受けた農地であれば、一般農地になります。

▼一般の市街化区域農地
　一般の市街化区域農地は一般農地と評価の方法は異なりますが、課税については原則として、評価額に３分の１を乗じた額が課税標準額となり、税負担の調整措置については一般農地と同様（上記の表と同じ）とされます。
　また、価格が著しく下落した土地の税負担の特例措置が適用されます。
 

◆　宅地・農地以外の土地に対する課税

　山林・その他の地目（以下にある宅地並み評価のものを除きます。）についても、次の負担水準の区分に応じ、なだらかな税負担の調整措置が導入されています。

負担水準	負担調整率
４０％以上 ３０％以上４０％未満 ２０％以上３０％未満 １０％以上２０％未満 １０％未満	１．０２５ １．０５ １．０７５ １．１０ １．１５

　ただし、宅地・農地等のうちに介在する山林および市街化近郊の山林で、当該山林の近傍の宅地・農地等との評価の均衡上、一般の山林の評価方法によって評価することが適当でないと認められるもの（これを「介在山林」といいます。）については、当該山林の付近の宅地・農地等の価額に比準してその価額を求めます。
　この介在山林のうち宅地並み評価の土地およびその他の地目のうち、宅地並み評価の土地については、商業地等の宅地と同様の税負担の調整措置が適用されます。